Baufinanzierung auf einen Blick

Nur die Wenigsten sind in der glücklichen Lage, ihre Immobilie komplett aus Eigenmitteln zu zahlen. Daher ist meist ein Darlehen in sechsstelliger Höhe notwendig, um den Immobilienerwerb zu realisieren. Diese Darlehensarten / Finanzierungsbausteine gibt es:

Der Klassiker in der Baufinanzierung


Wichtige Vorteile:

• Zinsfestschreibung über einen gewählten Zeitraum
• Gleichbleibende Rate für eine hohe Planungssicherheit
• Die Form des Darlehens ist sehr transparent, Darlehensnebenkosten gering


Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.  Der Zinsanteil ist die Gebühr der Bank für das geliehene Geld.  Der Tilgungsanteil ist der Betrag, mit dem das geliehene Geld zurückgezahlt wird. Weil mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt (zurückgezahlt) wird, steigt der Tilgungsanteil während der Laufzeit an und der Zinsanteil sinkt entsprechend.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben z.B. 5 , 10 , 15 , 20 , 25 oder 30 Jahre.
Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Die Mindesttilgung bei den meisten Banken liegt heute bei 2 %, bedingt durch das niedrige Zinsniveau. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.

Absolute Planungssicherheit


Wichtigste Vorteile:

• Feste gleichbleibende Rate
• Kein Zinsrisiko
• Die Gesamtkosten stehen fest


Das Volltilger-Darlehen ist ebenfalls ein Annuitätendarlehen. Auch hier zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Der Unterscheid zum Annuitäten-Darlehen besteht darin, dass die Zinsbindung genauso lang ist wie die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Vorgegeben wird beim Volltilgerdarlehen nicht der Tilgungssatz, sondern der Zeitraum,nach dem der Kredit getilgt (zurückgezahlt) sein soll.

Einfache Formel dazu: Je kürzer die vorgegebene Laufzeit, desto höher der notwendige Tilgungsanteil, also desto höher die monatliche Rate. Der Vorteil für den Immobilienkäufer liegt in der vollständigen Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – Förderungmöglichkeiten


Wohneigentumsprogramm 124

Förderung für den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen

Das Wichtigste in Kürze
Bis zu 100.000 EUR Kreditbetrag
Auszahlung 100%
Kombinierbar mit anderen KfW-Förderprodukten
Zinsbindung 5 oder 10 Jahre fest
Laufzeit 4 bis 25 Jahre
Tilgung je nach Zinssatz ca. 3,7 %
Tilgungsfreie Anlaufzeit mindestens 1 Jahr bis maximal 3 Jahre
Keine Sondertilgungsmöglichkeiten
12 Monate kostenlose Bereitstellung

Link: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-(124)/


Energetisch bauen Programm 153

Förderung für alle, die ein neues KfW-Effizienzhaus oder eine entsprechende
Eigentumswohnung bauen oder kaufen

Das Wichtigste in Kürze
Bis zu 120.000 EUR Kreditbetrag je Wohneinheit
Begleitung durch Experten für Energieeffizienz kann mit bis 4.000 EUR extra gefördert werden.
Auszahlung 100%
Kombinierbar mit anderen KfW-Förderprodukten
Zinsbindung 10 Jahre fest
Laufzeit 4 bis 10 Jahre oder 11 bis 20 Jahre oder 21 bis 30 Jahre
Tilgung je nach Zinssatz ca. 3,69 %
Tilgungsfreie Anlaufzeit mindestens 1 Jahr bis maximal 5 Jahre
Keine Sondertilgungsmöglichkeiten
12 Monate kostenlose Bereitstellung

Tilgungszuschuss je Wohneinheit
KfW-Effizienzhaus 40 Plus           bis zu 30.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 40                    bis zu 24.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 55                   bis zu 18.000 EUR

Link: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/


Energieeffizient Sanieren Programm 151,152

Förderung für energetische Sanierung von Wohngebäuden, für Bestandobjekte mit Bauantrag oder Bauanzeige vor dem 01.02.2002.

Das Wichtigste in Kürze
Bis zu 120.000 EUR für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder 50.000 EUR für Einzelmaßnahmen Begleitung durch Experten für Energieeffizienz kann mit bis 4.000 EUR extra gefördert werden.
Auszahlung 100%
Kombinierbar mit anderen KfW-Förderprodukten
Zinsbindung 10 Jahre fest
Laufzeit 4 bis 10 Jahre oder 11 bis 20 Jahre oder 21 bis 30 Jahre
Tilgung je nach Zinssatz ca. 5,65 %
Tilgungsfreie Anlaufzeit mindestens 1 Jahr bis maximal 5 Jahre
Keine Sondertilgungsmöglichkeiten
12 Monate kostenlose Bereitstellung
Tilgungszuschuss je Wohneinheit
KfW-Effizienzhaus 55                   bis zu 48.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 70                    bis zu 42.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 85                   bis zu 36.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 100                 bis zu 33.000 EUR
KfW-Effizienzhaus 115                 bis zu 30.000 EUR
KfW-Effizienzhaus Denkmal       bis zu 30.000 EUR
KfW-Einzelmaßnahmen              bis zu 10.000 EUR

Link: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Sanieren-Kredit-(151-152)/


Altersgerecht Umbauen Programm 159

Förderung zum Einbruchschutz und zur Barrierereduzierung 

Das Wichtigste in Kürze
Bis zu 50.000 EUR Kreditbetrag je Wohneinheit
Auszahlung 100%
Kombinierbar mit anderen KfW-Förderprodukten
Zinsbindung 5 oder 10 Jahre fest
Laufzeit 4 bis 30 Jahre
Tilgung je nach Zinssatz ca. 3,07 %
Tilgungsfreie Anlaufzeit mindestens 1 Jahr bis maximal 5 Jahre
Keine Sondertilgungsmöglichkeiten
12 Monate kostenlose Bereitstellung

Link: http://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Altersgerecht-umbauen-(159)/index-2.html

Völlige Planungssicherheit auch bei längeren Laufzeiten


Wichtigste Vorteile:

• Konstante Raten über meist 10 bis 32 Jahre
• Kein Zinsrisiko
• Bestmögliche Kalkulierbarkeit
• Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe nach Zuteilung des Bausparvertrages möglich
• Mit Annuitätendarlehen und KfW-Darlehen kombinierbar


Das Konstant-Darlehen ist eine Kombination aus einem vorfinanzierten Darlehen und einem Bausparvertrag, das über eine Laufzeit von beispielsweise 10 bis 32 Jahren abgeschlossen wird.

Bei dieser Variante wird nicht direkt das Darlehen getilgt. Die monatliche Rate kann genauso hoch sein wie bei einem Annuitätendarlehen mit derselben Darlehenssumme.

Da die Darlehenssumme der Vorfinanzierung nicht direkt getilgt wird, bleibt der Zinsanteil der monatlichen Rate immer gleich hoch.

Die Tilgungsanteil wird in das Bausparkonto eingezahlt bis zur Zuteilung (Auszahlungsreife) des Bausparvertrages.  Mit dem zugeteilten Bausparvertrag wird das gesamte vorfinanzierte Darlehen auf einmal zurückgezahlt. Übrig bleibt das Bauspardarlehen (Bausparsumme – Bausparguthaben), welches mit dem fest gebuchten Zinssatz bei Bausparvertragsabschluss zurückgezahlt wird. Auch die Zins- und Tilgungsleistung in dieser Phase ist genauso hoch wie In der vorfinanzierten Phase, somit konstant über die gesamte Laufzeit.

Das Konstant-Darlehen ist eine optimale Lösung für alle, die über den gesamten Finanzierungszeitraum sicher und ohne Zinsrisiko kalkulieren wollen. Denn über die gesamte Laufzeit, die weit über die klassischen Zinsbindungsfristen von 5-15 Jahren hinausgeht, gibt es einen garantierten Zins.

In der 2. Phase der Finanzierung, bei der Rückführung des Bauspardarlehens können Sie Kostenlos unbegrenzt Sondertilgungen leisten oder das Darlehen auf einmal zurückzahlen.

Die Zinsbindung Ihrer ersten Baufinanzierung läuft in den nächsten bis zu 60 Monaten aus, dann benötigen Sie eine günstige Anschlussfinanzierung für die Restschuld Ihrer Baufinanzierung.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung spricht man von der Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn Sie nach Ende der Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung noch eine Restschuld weiterfinanzieren müssen.

Was ist der Unterschied einer Prolongation und einer Umschuldung ?

Wenn Sie bei Ihrer alten Bank bleiben, spricht man bei der Anschlussfinanzierung von einer Prolongation (Verlängerung) des Darlehens.
Wenn Sie zu einer neuen Bank wechseln, spricht man bei der Anschlussfinanzierung von einer Umschuldung des Darlehens.


Prolongation
: Sie bleiben bei Ihrer alten Bank

Vorteile
Alle Unterlagen liegen der Bank bereits vor
Keine erneute Bonitätsprüfung (außer bei endfälligen Darlehen)
Keine Kosten für Grundschuldübertragung

Nachteile
Eventuell schlechtere Konditionen/Leistungen als bei anderen Banken
Oft höherer Zinssatz als Vergleichsangebote (wie bei Handyverträgen)
Sonderkonditionen werden nicht automatisch übernommen


Umschuldung
: Auf zur neuen Bank

Vorteile
Meist niedriger Zins als bei der Hausbank
Oft bessere Konditionen/Leistungen

Nachteile
Erneute Bonitätsprüfung erforderlich
Kosten für Grundschuldeintragung / -abtretung


Was ist ein Forwarddarlehen ?

Das Forwarddarlehen gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung mit heutigem Zinsniveau zzgl. einem Forward-Aufschlag (Risikoaufschlag der Bank) abzuschließen.
Dies ist sogar schon bis zu 5 Jahre (60 Monate) vor Ablauf Ihrer Zinsbindung möglich. Die Forward-Aufschläge variieren von Bank zu Bank von z.B. +0,01% Sollzins pro Monat bis zu 0,03% Sollzins pro Monat. Immer wieder bieten Banken Aktionen an, wo dieser Aufschlag für die ersten 6 oder 12 Monate entfällt. Wann der richtige Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung gekommen ist, bestimmen einzig und allein Sie selbst.

Vorteile
Niedrige Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern
Keine Bereitstellungsgebühren
Planungssicherheit

Nachteile
Die Abnahme des Forward-Darlehens ist verpflichtend – auch bei gesunkenen Zinsen
Es fallen Kosten in Form eines Forward-Aufschlags an


Mein kostenfreies Angebot für Sie:
Ich empfehle Ihnen sich frühzeitig unverbindlich beraten zu lassen und sich ein aktuelles Angebot erstellen zu lassen. Da ich täglich den Markt beobachte, erhalten Sie von mir in unregelmäßigen Abständen aktuelle neue Angebote zu Ihrer Anschlussfinanzierung, bis Sie mir das Zeichen geben, den angebotenen Sollzins abzuschließen.


Ihr Joker bei Krediten mit längerer Laufzeit:
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Haben Sie sich bei Ihrem ersten/letzten Darlehen für eine Laufzeit von über 10 Jahren entschieden, dann haben Sie die Möglichkeit vorzeitig
(10 Jahre + 6 Monate Kündigungsfrist nach Vollauszahlung) aus diesem Kreditvertrag auszusteigen und die heutigen niedrigen Zinsen zu sichern.

Sprechen Sie mich an.

Eigentümer mit Modernisierungsbedarf bis 30.000 EUR


Wichtigste Vorteile:

• Keine Grundschuldeintragung ins Grundbuch
• Planungssicherheit durch feste gleichbleibende Rate
• Schnelle Entschuldung innerhalb von ca. 10 – 18 Jahren, je nach Variante
• Sanieren ohne Energieberater, ohne Zwänge
• Auch für vermietete Objekte


Das Blankodarlehen ist ebenfalls ein Konstant-Darlehen, also eine Kombination aus einem vorfinanzierten Darlehen und einem Bausparvertrag, welches viele Bausparkassen anbieten. Das Blankodarlehen wird für wohnwirtschaftliche Zwecke, ohne Abgabe von Sicherheiten seitens des Kunden, zur Verfügung gestellt. Für die meisten Modernisierungszwecke reichen die Darlehensmöglichkeiten von 10.000 EUR bis 30.000 EUR aus.

 

Voraussetzungen

• keine Grundschuldeintragung in den letzten 2 Jahren
• Angestellter – keine selbstständigen oder Freiberufler
• Wohnwirtschaftliche Verwendung
• Einwandfreie Bonität
 

Varianten 

10.000 EUR = 100 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 10 Jahre
20.000 EUR = 200 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 10 Jahre

30.000 EUR = 300 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 10 Jahre

 

10.000 EUR =   75 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 14,5 Jahre
20.000 EUR = 150 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 14,5 Jahre
30.000 EUR = 225 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 14,5 Jahre

 

10.000 EUR =   65 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 18 Jahre
20.000 EUR = 130 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 18 Jahre

30.000 EUR = 195 EUR monatlicher Aufwand = Entschuldung nach ca. 18 Jahre

Einsatzmöglichkeiten

• Fassade                              –             10.000 – 30.000 EUR
• Fenster                               –               7.000 – 20.000 EUR
• Dach                                    –             10.000 – 30.000 EUR
• Heizung                              –               8.000 – 15.000 EUR
• Bad                                      –               7.000 – 20.000 EUR
• Wintergarten                    –             10.000 – 30.000 EUR
• Garten/Außenanlagen   –               5.000 – 30.000 EUR

 

Für größere Sanierungsmaßnahmen gibt es selbstverständlich andere Möglichkeiten